近年來銀行大降房貸利率，不少人趁此機會選擇購屋
或是將現有的房屋貸款轉到利率更優惠的別家銀行。
然而對於想要申請轉貸的房貸戶而言，
除了前、後不同的房貸利率比較之外，
還有其他轉貸的限制條款、成本費用以及多段式不同利率的計算方式，
這些問題都必須在決定轉貸之前一併考量，
才不會花錢轉貸卻沒有省到該省下來的房貸利息支出。
什麼是「房屋轉貸」？
所謂「房屋轉貸」，就是讓房貸搬家，從 A 銀行搬至 B 銀行。
當房貸少1%，一千萬的房貸，一年就可以省下十萬元利息，
所以當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度，
或是重新提供寬限期，就可以考慮「轉貸」。
「房屋轉貸」流程？
1.向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息，
由 B 銀行代為償還，並領取「清償證明」。
2.至地政重新設定抵押（將抵押銀行由 A 改為 B）。
3.B 銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，
可提供增貸，增加資金彈性。
「房屋轉貸」有什麼好處？
1.輕鬆減少房貸利息：
很多人轉貸的最大原因就是新的銀行可提供更優惠的利率，
達到降低貸款利率，節省利息的目的。
2.降低每月還款金額：
透過轉貸，延長還款年限，減少每月還款金額，減輕貸款負擔。
更有些銀行將只還利息、不還本金的「房貸寬限期」，
拉長至兩、三年。
3.重新再貸更多資金：
由於轉貸時，新銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，
除了原來的房貸外，新的銀行還會將增貸的額度，撥款到貸款人的帳戶，
增加資金彈性，也就是房屋「轉增貸」。
利率相差達0.5%以上時，便有轉貸的空間
若要考慮轉貸，應該優先與原借款銀行談條件，
若無調降空間才再找其他銀行詢問，因為轉貸會有一定費用須繳納，
而轉貸利率也會與借款金額及個人條件相關。
「房屋轉貸」要花多少錢？
地政規費：貸款金額的0.12%
代書費：抵押權塗銷登記1,500元，新設抵押權約4,000元
開辦費、代償費：共約3,000~5,000元
手續費：若在新貸款行無戶頭，每次扣款手續費約5到10元
鑑價費：約3,000~3,500元
違約金：貸款金額的1%至2%
因為轉貸而多出來的費用至少要花5~7年的時間來攤提，
所以轉貸後的利率如果不夠低，還是不要輕易把房貸轉到別家銀行。
新、舊房貸轉不轉貸的考量因素：
| 比較項目 | 原有的房貸 | 新轉換的房貸 |
| 房貸利率 | 通常較高 | 低利率搶客 |
| 階段式利率 | 大多已進入固定階段 | 有一段式、兩段式的區別 |
| 轉貸費用 | 無 | 不動產設定費、代書費、銀 行服務費等 |
| 綁約條款 | 已過綁約期 | 有，1~3年期限 |
| 省利息支出 | 可請銀行調降房貸利息 | 需精算省息金額並扣除以上成本費用 |
不少銀行在祭出低利率同時，也會在房屋貸款的條約裡加註一條「綁約條款」，
內容是規範新簽約的房貸客戶不得在1~3年內，提前清償全部、或部分的房屋貸款，
否則申請人要支付房貸違約金給銀行。
所以要和銀行簽訂這一類的轉貸契約時，一定要多加考慮清楚。
如果不清楚轉貸前、後是否會節省利息，可以諮詢專業的貸款顧問－薪貸。
沒有留言:
張貼留言