2018年4月13日 星期五

買房貸款方式有哪些?最低銀行利率告訴你

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連假特輯-買房教戰篇-省錢大作戰
買房,最關心的無非就是錢的問題,雖然現在一般房貸約可達七成,
但還是有不少人因為自備款不足以負擔高額房價而放棄購買,
要如何與銀行爭取貸款成數?增加貸款金額呢?

買房需要花錢的地方不只有房屋自備款,從一開始的房屋仲介費,
到銀行的開辦費,還有之後裝修房屋的裝潢、搬家、修繕、添購傢俱的費用等
都是一筆不小的支出,所以如何增加貸款成數、貸款成數由哪些條件來做審核的呢?
你一定要搞清楚,才能貸到適合你需求的金額。

審核貸款的第一步就是依據申請的房屋狀況來衡量房屋的保值性
房屋太小、太老舊相對貸款成數不高;另外影響貸款成數的是地段,非熱門地段較難爭取貸款成數增加
另外最基本的要求條件是銀行往來間沒有不良紀錄、不能有退票紀錄以及不要有房貸逾期繳款記錄等,
名下信貸最好也不要太多,平日與銀行維持良好的信用關係,這些條件都取決於最後銀行決定貸款成數為多少。


可能被拒貸或貸款成數不高因素
申貸人有信用不良紀錄
房屋實際坪數在15坪以下
居家環境複雜
不在熱門地段、出租率低


五大招能增加貸款成數
貨比多家,享優惠
一般人通常都會從平日經常往來的銀行找起,因為銀行對往來較久的存款、放款、理財、
信用卡等優質老客戶,銀行會提供優於一般新客戶的貸款利率;
而與常互動的銀行往來金額越高,往來時間越長,越有機會爭取到更優惠的利率條件。

利用談判話術,再降利率
民眾詢價時可將銀行願意提供的額度及貸款利率記錄下來,
挑選出最優的2-3家分別談判,進一步爭取更優惠的條件;
不攤底牌,只說另外一家更好,等到對方說出優惠方案之後再拿出其他銀行的優惠條件做比較。

找襄理級以上人員談條件
自住客想爭取好的貸款利率,最好找襄理級以上的業務員承辦,
由於襄理級業務員在房貸市場已有一定資歷,知道如何幫客戶爭取到較優惠的貸款條件

財力證明越多越好申請貸款
財力證明是調降房貸利率最有力的證明,一般上班族如果年收入超過百萬元,
就是銀行心目中的優質客戶,另外銀行還會留意申請者是否剛換工作,
最好有半年以上的在職證明,較為有利。

減少貸款比數好過關
申請貸款前,將債務整理後再申貸,如果銀行聯徵發現有超過兩筆以上的房貸,
絕大多數會被視為投資客,相對貸款就較不容易申請通過。
(五大招能增加貸款成數參考來源)


既然已經知道了買房的小秘訣,那麼趁年輕、有能力就趕緊買間屬於自己的窩吧。
因為買房不僅是變相的儲蓄,之後還能成為你金錢上強力的後盾。
額外閱讀:房屋貸款有什麼好處?
額外閱讀:房屋貸了一次還能再貸第二次,有這麼好康?!

2018年4月10日 星期二

二胎房貸銀行,二胎房貸利率,房屋轉貸,房屋增貸,房屋貸款@整合薪貸貸款中心

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貸款方案百百種,你要怎麼選擇適合你的就是一個大學問了,
昨天介紹了房屋貸款的好處,那麼如果我已經申辦過一次房屋貸款了,
我還能在申辦嗎 ? 貸款額度跟利率會差很多嗎 ? 還是應該申辦信用貸款好 ?

如果已經辦理過房屋貸款還想再貸,那麼可以申辦二胎房貸!
什麼是二胎房貸?
二順位房屋貸款亦稱二胎,就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後
原房屋另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款
房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。

通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,
但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高
所以相對的利率也會較高。二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,
無寬限期, 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。

雖然二胎房貸的利率較高,但因為它有實質房屋作為抵押,雖然是第二順位,
但跟信用貸款相比仍具有優勢
所以還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度,故能善盡房屋價值,
讓資產變成可流動,增加靈活運用。


會使用「二胎房貸」的情況:
<一> 原貸銀行無法增貸
有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間,
另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間,不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 ,
此時B銀行願意提供二順位貸款。
<二> 無法貸出信用貸款
因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制,
所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、
且原房貸銀行也無法增貸的情況下,是可以考慮申請「二順位房貸」。
注意:嚴格說起來,「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款
在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難,
才會使用「二順位房貸」。


延伸閱讀:我適合辦理房屋增貸還是房屋二胎?
如果真的需要調度資金,卻因為信用瑕疵無法轉貸,那麼二胎房貸就是最好的選擇,
因為二胎不像申請信貸,需提供薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、
不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、
每月獎金收入不固定薪資的業務族。

2018年4月8日 星期日

房屋抵押貸款有哪些好處?

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有房有車信用又不差,銀行為什麼會先詢問你是否有抵押物?
有車固然好,但是有房會更好。今天就來說說房屋貸款的優勢

首先,對於銀行而言,房產屬於固定資產,且貶值速度要遠遠慢於汽車的貶值速度
所以如果借款人能提供一定的有效房產做抵押,對於銀行而言,放貸風險就會大大降低。
延伸閱讀:關於抵押物貸款 房屋貸款VS.汽車貸款
其次,對於借款人來說,如果拿房子抵押向銀行貸款,
無論從貸款額度還是貸款期限來說都更占優勢
通常而言,拿房子抵押向銀行貸款的額度可視房產自身價值來定
一般最高額度可達房產評估價值的7成。如果借款人需要的貸款額度較高,
能提供一套高估值的房產抵押,則貸款願望實現的可能性更高。
另外,由於房產屬於固定資產,貸款期限往往都較長,對於借款人而言,
貸款可用的時間也就能拉長,貸款期限一般是10-20年,最長貸款期限可達40年
最後,拿房子抵押向銀行貸款的最大妙處在於對借款人的身份性質要求較少,
你可以是上班族、個體工商戶、企業主甚至自由職業者,
只要你的抵押物足值且貸款用途合法合規,通常都能實現貸款願望。

補充:貸款用途也是銀行審核的重點之一,如果你是想拿房貸來炒股、
購買股票等等,都會有可能被銀行婉拒,畢竟投資都具有很大的不確定因素及風險。

不過還是有以下幾點需要注意:
1.維持良好的薪轉記錄
這點可以說是爭取貸款很重要的條件之一。如果你是領現金,記得要拿去銀行存
並在存款條上備註付款單位的名稱(一般備註欄可以顯示6個中文字),
這樣刷簿子時可以看到備註,作為薪資入帳的證明。
此外,由於薪轉的簿子在申請貸款時會提供影本給銀行參考,所以平常最好不要將存款用罄
不然銀行會認為你是月光族,入不敷出,影響自己償債能力的評分。
2.提高最近3個月的財力證明
如果你有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額存入你的帳戶,
可以使用定存或活期存款,等3~6個月後如有買房子,可以提供給銀行作為財力證明,
等貸款下來後再還給家人。
3.提供保證人
一般而言,保證人的還款能力可以和貸款人合併計算,所以如果可以提供收入和信用條件好的保證人,
將有助於爭取較好的貸款條件。有些銀行為了避免貸款人為記名登記的人頭,
所以要求保證人必須為二等親內的親屬。不過,仍有些銀行對保證人資格沒有規範,
可以善用保證人來提高自己的授信條件
4.如有信用貸款,要先還掉
一般而言,信用貸款會影響房貸申請的額度,但是房貸較為常見,大部分人買房子都會使用房貸,
且有房子作抵押,所以房貸比較不會影響信貸申請的額度。如果你名下有未還完的信貸且有買房子的計畫,
可以先跟家人情商先借一筆金額還完信貸餘額,等房貸下來後再辦信貸還給家人。
也有些人希望房貸和信貸都能爭取到最好的條件,會在沒有信貸的情況下,
於送件房貸時,一併送件申請信貸,這樣房貸和信貸銀行在調閱聯徵時都不會看到貸款,
比較容易提供較好的貸款條件。
5.增加與貸款銀行的往來
為了增加自己在銀行眼中的優良記錄,建議可以找目前較常往來的銀行(如:薪轉銀行、信用卡銀行)
詢問房貸,平常存款後盡量不要去提款,累積存款餘額,記錄看起來比較好看。
當你與該銀行的往來越頻繁,你的貸款條件議價能力也會越高